Immobilien in Kiel kaufen oder verkaufen: Das müssen Sie wissen!

Immobilien effektiv verkaufen: Schritt für Schritt zum Ziel

Wenn Sie Ihre Immobilie effektiv und zu einem marktgerechten Preis verkaufen möchten, genügt es nicht, ein einfaches Inserat in der Tageszeitung aufzugeben. Selbst dann, wenn Sie auf diese Weise den passenden Käufer für Ihr Haus, Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Grundstück in Kiel finden, ist die Arbeit damit längst noch nicht getan. Stattdessen besteht der erfolgreiche Immobilienverkauf aus vielen kleinen Einzelschritten, die alle gleichermaßen viel Beachtung finden müssen.

Schritt 1: Wertermittlung

Bevor Sie Ihre Immobilie zum Kauf anbieten können, müssen Sie in Erfahrung bringen, was diese überhaupt wert ist. Viele Eigentümer begehen den Fehler, einen groben Schätzwert anzusetzen – weil sie davon ausgehen, dass dieser sich später nach Belieben nach oben oder unten anpassen lässt. Das ist jedoch ein Trugschluss, der fatale Folgen haben kann. Womöglich ist Ihre Immobilie ja viel mehr wert als Sie denken und Sie verschenken beim Verkauf letztlich bares Geld.

Auch der umgekehrte Fall ist unbedingt zu vermeiden: Setzen Sie den Preis für Ihre Immobilie zu hoch an, bleiben die Interessenten aus, die Vermarktung gerät ins Stocken oder kommt gar nicht erst in Fahrt. Am Ende müssen Sie Ihre Immobilie vom Markt nehmen und einige Zeit später erneut anbieten – und zwar zu einem wesentlich günstigeren Preis.

Ein marktgerechter, also realistischer Preis zählt daher zu den wichtigsten Voraussetzungen für den erfolgreichen Immobilienverkauf. Wie viel Ihre Immobilie ganz konkret Wert ist, kann Ihnen ein regional ansässiger Immobilienmakler sagen, denn dieser kennt den Markt und weiß, welche Faktoren in die Bewertung mit einfließen müssen.

Die Liste ist lang und reicht von Größe, Baujahr und Zustand über die Anzahl der Etagen und Zimmer bis hin zur energetischen Ausstattung des Gebäudes. Auch die Lage ist bei der Bewertung von Immobilien immer zu berücksichtigen, denn diese wirkt sich erheblich auf die Nachfrage aus.

Schritt 2: Verkaufsunterlagen

Für einen reibungslosen Immobilienverkauf benötigen Sie diverse Unterlagen und Dokumente, ohne die Sie das Geschäft nicht rechtskräftig abschließen können. Folgende Unterlagen sollten möglichst frühzeitig besorgt werden:

• ein aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
• ein aktueller Flurplan (nicht älter als drei Monate)
• aktuelle Grundrisse
• eine Baubeschreibung
• ein gültiger Energieausweis

Möchten Sie Ihre Eigentumswohnung in Kiel verkaufen, benötigen Sie außerdem eine Teilungserklärung, einen Bewirtschaftungsplan sowie Protokolle der Eigentümerversammlungen.

Schritt 3: Immobilienexposé

Das Immobilienexposé ist so etwas wie die Visitenkarte Ihrer Immobilie. Im Idealfall besteht es aus aussagekräftigen Fotos, aktuellen Grundrissen und Informationen in Text- und Tabellenform.

Viele Interessenten erwarten heutzutage auch Luftaufnahmen, die mit einer Drohne aufgenommen wurden, oder virtuelle Rundgänge in 3D. Letztere können in der Regel nur von Experten angefertigt werden, bieten aber einen wichtigen Vorteil: Sie transportieren jede Menge Informationen, wodurch sich viele Anfragen erübrigen. Interessenten greifen also nur bei echtem Interesse zum Telefon, um einen Termin für die Besichtigung vor Ort zu vereinbaren.

Das fertige Exposé können Sie Interessenten über die einschlägigen Immobilien-Portale zur Verfügung stellen. Oder Sie inserieren Ihre Immobilie in der Tageszeitung, nehmen Anfragen telefonisch entgegen und übermitteln das Exposé anschließend an Interessenten, bei denen Sie ein gutes Gefühl haben.

Schritt 4: Besichtigungstermine

Dieser Aspekt des Immobilienverkaufs ist sehr zeitaufwendig und für Verkäufer oftmals auch nervenaufreibend – vor allem dann, wenn noch eine emotionale Verbundenheit mit der Immobilie besteht. Die Termine für die Vor-Ort-Besichtigungen müssen sorgfältig koordiniert und geplant werden.

Beispielsweise ist es sinnvoll, zum Verkauf stehende Immobilien vorab aufzuräumen, den Keller und die Garage zu entrümpeln und den Garten ein wenig herzurichten, um einen möglichst positiven Eindruck vermitteln. Gibt es ernsthafte Kaufinteressenten, verzichten Sie keinesfalls auf die Bonitätsprüfung und lassen Sie sich eine Finanzierungsbestätigung der Bank zeigen, damit der Verkauf in letzter Sekunde nicht doch noch scheitert.

Schritt 5: Vertragsformalitäten und Notartermin

Sobald Sie einen Käufer für Ihre Immobilie in Kiel gefunden haben, sollten Sie die Verträge vorbereiten und einen ersten Notartermin vereinbaren. Beim Notartermin werden beide Seiten neutral beraten und erhalten die Möglichkeit, offene Fragen zu klären. Letztlich beurkundet der Notar die Verträge und die Immobilie wechselt rechtskräftig ihren Eigentümer.

Bei der abschließenden Objektübergabe fertigen Sie am besten ein lückenloses Übergabeprotokoll an, in welchem der Zustand der Immobilie und etwaige Mängel festgehalten werden, um spätere Klagen seitens des Käufers zu vermeiden.

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Auch beim Immobilienkauf gilt es, einige wichtige Tipps zu beherzigen. Der Immobilienmarkt ist hart umkämpft, weshalb Interessenten oftmals viel Geduld aufbringen müssen, bis sie endlich ihre Unterschrift unter den Kaufvertrag setzen können.

Grundsätzlich gilt: Auch wenn die Konkurrenz groß ist, sollten Sie die Entscheidung für den Kauf einer Immobilie niemals übereilt treffen – schließlich geht es um große Summen Geld. Noch bevor Sie die Suche starten, sollten Sie sich genau überlegen, was Sie suchen, wo Sie zu Kompromissen bereit wären und wie viel Immobilie Sie sich überhaupt leisten können.

Insbesondere der letzte Punkt wird von vielen Kaufinteressenten unterschätzt. Dabei gilt: Letztlich müssen Sie beim Immobilienkauf nicht nur den vereinbarten Kaufpreis für die Immobilie zahlen, sondern auch in der Lage sein, die Kaufnebenkosten aufzubringen. Dies sind im Einzelnen:

• die Kosten für die Grunderwerbsteuer
• die Kosten für den Notar
• die Kosten für den Grundbucheintrag
• ggf. die Kosten für den Makler

Kaufen Sie eine renovierungsbedürftige Immobilie, kommen noch Material- und Arbeitskosten hinzu.

Am besten lassen Sie sich von einem unabhängigen Experten individuell beraten – nicht nur hinsichtlich der maximalen Kreditsumme, sondern auch in puncto Ratenhöhe, Laufzeit und Tilgungsrate. Nur so können Sie sicher sein, dass die Finanzierung Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung Sie nicht in einigen Monaten oder Jahren in eine wirtschaftliche Notlage versetzen wird.

Grundsätzlich sollten Sie nicht mehr als 40 Prozent Ihres monatlichen Nettoeinkommens für das Immobiliendarlehen aufbringen müssen, und auch für etwaige Reparaturen und Sanierungen müssen Sie ein finanzielles Polster anlegen. Kalkulieren Sie also möglichst exakt und seien Sie ehrlich zu sich selbst, damit Sie trotz Immobiliendarlehen Ihren gewohnten Lebensstandard halten können.

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